Hasan TOPCU

İfraz: Ayırma yani bir yapının imar planına uygun olarak bölünerek ayrılması demektir. Tevhit: Birleştirme yani belirli bir taşınmaza imar planının uygulanması için, farklı tapu kayıtlarına sahip taşınmazların birleştirilerek yeni ve bütün bir taşınmaz oluşturulması demektir.

Başkasının mülkiyetinde bulunan bir maldan belirli kurallar halinde yararlanma ve kullanma hakkıdır.

Diğer bir adı önalım hakkıdır. Hisseli mülkiyeti bulunun bir hak sahibinin, kendi hissesine düşen hakkını üçüncü kişilere satması durumunda diğer hissedarlara öncelikli satın alma hakkı tanıyan haktır.

Bir kişiye satılan malın belirli süre içinde, belirli koşullar ve bir bedel karşılığında tek taraflı irade beyanı ile geri alabilmesi imkânını veren bir haktır. Borç karşılığı gayrimenkulün devredilmesi halinde uygulanabilir. Belirlenen süre içerisinde borçlu kişinin borcunu ödemesi halinde geri alım hakkını kullanarak mülkiyeti üzerine geçirebilir.

Konutun belirli bir bölümünde ya da tamamında ikamet etme hakkına denir. Bir taşınmaz üzerinde bulunan sükna yani oturma hakkı başkasına devredilemez ve miras yolu ile başkalarına bırakılamaz.

Yola erişimi olmayan bir mülk için, komşu mülk veya mülkler üzerinden genel yola erişim sağlama imkanı veren haktır. Genellikle imar uygulamasından geçmemiş yerlerde görünür. Geçiş hakkını veren kişi ile alan kişi arasında bedelli yada bedelsiz olarak anlaşma sağlanıp tapuya işlenir. Bu hak sayesinde yola erişimi olmayan mülke girmek, çıkmak veya başkaca erişim sağlamak için komşu mülkler kullanılabilir.

Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanunu'nun 705'inci maddesi uyarınca, kural olarak tapuya tescille olmaktadır. Bu ek olarak miras, mahkeme kararı, icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde, mülkiyet tescilden önce kazanılabilir. Diğer bir anlatımla, belirtilen istisnai durumlarda, tapuya tescil edilmeden mülkiyet iktisap edilebilir (ör. ölüm halinde miras yoluyla mülkiyet iktisap edilir). Buna göre, (kat karşılığı müteahhide verilen veya kooperatiflere verilen

Yapı ruhsatı, belirlenen bir projenin inşaat yapımına başlanması için verilen izin belgesidir. Yapı kullanım izin belgesi (İskân), inşaatı tamamlanmış bir yapının kullanımı için inşaat ruhsatı veren belediye ve özel il idaresinden alınan belgedir.

Kira sözleşmesinin, belli bir süreliğine ilgili mülkün tapu kaydına şerh edilmesidir. Mülkün kira kontratı süresi içerisinde satılması halinde kira şerhi süresi dolana kadar yeni mülk sahibi kiracıyı tahliye ettiremez. Satış esnasında ilgili tapu müdürlüğü bu bilgiyi alıcı ile paylaşır ve alıcı bunu bilerek mülkü satın alır.

Bir mülkün başka bir mülkle el değiştirmesi anlamına gelmektedir. Genelde daire numaralarında hata olan mülklerde yapılır. Tapu harcı rayiç bedel üzerinden ödenir. Terim olarak ''takas'' da kullanılabilir.

Bir sözleşme imzalandığında taraflardan herhangi birinin sözleşmeden (caydığı) vazgeçtiği durumda uygulanacak olan ceza tutardır. Tutarlar, tarafların anlaşmalarına göre değişiklik gösterebilmektedir.

Bir mülk ile ilgili alıcının vermiş olduğu teklifin yazılı hale dökülmesidir.

İşgaliye bedeli anlamına gelmektedir. Haksız işgal tazminatıdır. Yani mal sahibi dışında herhangi birinin haksız kullanımı için talep edilen tazminattır.

Arsa tapusunun içerisindeki kullanım şeklidir. İmarsız tarla vasfı, park, bahçe, dinlenme tesisleri vb. Alanlardır.

Ortaklarının her türlü gereksinimlerini uygun koşullarla elde etmelerini sağlamak için kurulan, kâr amacı gütmeyen kurumdur.

Tapu Harcı: Satışı gerçekleştirilen tüm gayrimenkuller için tapuda beyan edilen satış bedelinin %4 'ü olarak hesaplanan bedeldir. Taraflarca aksi kararlaştırılmadığı müddetçe alıcı ve satıcı %2 olarak öderler. Döner Sermaye: Satışı gerçekleştiren tüm gayrimenkuller için kontrol ücretidir. Kuruma gelir olarak tahsil edilir. Yıl bazında düzenlenir. Nakit satışlarda 1, kredili satışlarda ise 2 adet ödeme alınır.

Kişinin bir mülk üzerindeki mülkiyet haklarının devridir.

Bir tapunun şeklinin değişmesi demektir. Örneğin, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş tapusu için tapunun açıklama kısmında K.İ'den K.M'ye geçiş ya da cins değişikliği yazar. Tapu üzerinde satış bedeli yazmaz.

Tüfe oranı/yıllık ortalamasıdır. Ticari gayrimenkullerde böyle bir sınırlama yoktur.

Alan kişi gider olarak kullanabilmektedir.

Arazi tapuları mavi, diğer tapular ise bordodur. Tapu senetleri; kat irtifakı, mülkiyeti ve devre mülk hakkını göstermekte olup, birbiriyle renkleri hariç görüntü olarak aynıdırlar. Renkleri pembe ve mavi olarak iki şekilde düzenlenmektedir. Pembe (yeni tapularda bordo) renkte olan senet; söz konusu mülkün inşaat ruhsatı sonrası bağımsız bölümlerini gösteren projenin onaylandığını, mülkiyetin kullanım alanları ve bu alanların hisselerinin belirli olduğunu simgeler. Mavi renkte olan senet ise; mü

Taşınmaz tapu bilgisini gösteren, taşınmazın üzerindeki şerh, beyan, ipotek, haciz ve tedbir gibi bilgileri göreceğimiz belgedir. Taşınmazın kayıtlı olduğu tapu dairesinden ya da webtapudan alınır.

Sükna (oturma) hakkı tapudaki niteliği ev (konut, mesken, daire) olan taşınmazlarda kurulabilir. Sükna hakkı,bir binadan veya onun bir bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir, başkasına devredilemez ve mirasçılara geçmez. Sükna hakkı olan, ilgili gayrimenkulü kiraya veremez. İntifa hakkı ise her tür taşınmazda (ev, tarla, işyeri, daire, arsa vs.) kurulabilir. İntifa hakkı, mal üzerinde tam yararlanma hakkı verir. İntifa hakkı olan gayrimenkulü kiraya verebilir.

İntifalı ve süknalı satışlarda tapu harcı satış bedelinin 3’te 2’sinin %4'ü olarak ödenir.

Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olan bir mülkün paylaşımı konusunda ortakların anlaşamaması neticesinde ortaklar arasındaki paydaşlığa son verilerek paysız mülkiyete geçişi sağlayan dava türüdür. Dava neticesinde mahkeme, mülkiyeti aynen bölebilir veya ihale ile satışa çıkartabilir. Ortaklar ihaleye girebilir. Diğer ihaleye girenlerden farkı olarak aldıkları mülkle ilgili KDV ödemezler. Dışarıdan ihaleye giren kişiler ise mülkün satış bedeli ve KDV’sini öderler.

Evli bir çiftin düzenli yerleşim amacıyla kullandığı ve yaşadığı, sürekli barınmak amacıyla ikamet ettiği yer olarak tanımlanan “aile konutu” tanımı, Medeni Kanun’un 194. maddesinde geçiyor. Aile konutu olma şartı, söz konusu ikamette aile yaşamının evlilik birliği içinde yürüyor olmasıdır. Yazlık gibi sürekli oturulmayan konutlar aile konutu kapsamına girmemektedir. Eşlerden biri, aile konutunun kira sözleşmesini tek başına sona erdiremez, aile konutunu devredemez, aile konutu üzerindeki haklar

5 adet tapu tipi vardır. Köy tapusu, arazi tapusu, arsa tapusu, kat irtifakı tapusu ve kat mülkiyeti tapusudur. Köy tapusu: Kadastro tarafından haritalandırılmamış sadece köy muhtarı tarafından kaydı tutulan tapudur. İleride herhangi bir değişim olması halinde ilk geçerli kayıt olarak muhtar kayıtlarına bakılır. Arazi tapusu: Kadastro tarafından haritalandırılmış fakat imar durumu belli olmayan tapu demektir. Tapu üzerinde arazi, zeytinlik, bostanlık vs. yazmaktadır. Arsa tapusu: Belediye sınırl

WEB-Tapu üzerinden başvuru yapılacaksa; Başvuru sırasında istenen bilgiler; 1- Alıcı ad-soyad, TCKN ve telefon bilgisi, 2- Emlak beyan değeri, 3- Tapu satış bedeli, 4- DASK poliçe no (Kat mülkiyetli binalarda), 5- DASK’ı düzenleyen kişinin TC kimlik numarası. Başvuru sırasında sisteme yüklenmesi gereken belgeler; 1- Vekaletname (var ise), 2- Banka kredi evrakları (kredili bir satış ise), 3- Şirket evrakları (Alıcı veya satıcı Tüzel kişi ise), Nakit Satış ise; 1- Satıcının kimlik fotokopisi

Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu ve kadastro harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere, beyan edilen devir ve iktisap bedeli üzerinden hesaplanır. Kat irtifaklı gayrimenkul devir ve iktisaplarında harç, devir ve iktisap bedelinin tamamı üzerinden hesaplanır. Bu itibarla, trampa işleminin bedel ve miktar farkı gözetilerek gerçekleştirilmesi halinde her bir gayrimenkul için ayrı ayrı olmak ve emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen gerçek alım satım bedeli üzerinden

Satışı tapu müdürlüğünden yapılmaz. Kooperatif, yönetim kurulu ya da noter kanalı aracılığıyla kişinin tüm haklarını alıcıya devreder. Tek başına bireysel bir tapu olmaz. Arsada pay hakkına sahip olur.

Gayrimenkulün ilk alım tarihi ile satış yapıldığı tarih 5 yıl içerisinde gerçekleşiyorsa edinilen kardan gelir vergisi doğabilmektedir. Projeden alınmış bir mülkte tapu teslimi hemen yapılmayacağı için burada satın alınırken imzalanan satış sözleşme tarihi ya da fatura tarihi dikkate alınmalıdır. Tapu üzerinde bazen satış rakamı yazmaz bu cins tahsisi yapıldığı için olabilir. Örneğin, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş tapusu olabilir.

Kişinin kredibilitesine göre arsa ipoteği ile ihtiyaç veya ticari kredi kullanılabilir. Mortgage kredisi kullanılmaz.

Tapu üzerinde bina yaşı yazmaz. İnşaata başlama yılı yazabilir fakat bu bize kesin bina yaşını vermez. 2019 yılı sonrası inşaatı ve satışı yapılmış tapularda mülkün m² bilgisi net olarak yazılır. Ancak, eski tapularda yazmaz.

KDV’siz bedel üzerinden hesaplanır.

Web tapu üzerinden randevu günü alınarak satıcı bizzat başvuru yapar.

Tapu devri normal olur. Dikkat edilmesi gereken şey diğer hissedarlara bilgi verilmesidir. Verilmemesi halinde hissedarlardan biri ön alım hakkı (şufa hakkı) davası açabilir.

Tapudaki satış bedelleri döviz üzerinden yazılmaz. TL karşılığı yazılır. Türk vatandaşlarının tarafı olduğu Türkiye’deki gayrimenkullerin kiralanmasına dair kontratlarda da kira bedeli ve depozito döviz cinsinden alınamaz.

Hayır yoktur. Evli çift, başkaca sonuç doğuracak mal rejimi konusunda anlaşmamışlarsa evlilik birliği içerisinde edinilen mülklerde taraflar yarı yarıya hak sahibi olabilir.

Tarafların ailelerinden miras yolu ile geçen mülklerde eşlerin herhangi bir hakları olmaz.

Emlak Kanununa göre; her türlü arsa, arazi, konut ve bina gibi gayrimenkullerin vergilendirilmesi için emlak beyannamesi zorunludur. Vergilendirme yapılması gerekir. Her yılın beyanı mayıs ayında verilir. Bu 1. taksittir. 2. taksit ise kasım ayında ödenir. İlgili belediyenin emlak sitesinden yapılmaktadır.

Tapu müdürlüğünün inisiyatifine kalmıştır. Memur gerek görür ise tapu müdürlüğü işlem yapılacağı tarihte ilgili hastaneden sağlık raporu ister. Sağlık raporu alındığı gün işlemin bitirilmesi gerekir. Aynı gün işlem yapılmazsa tapu yeniden yazı yazar ve yeni tarihli alınır. Kişiler kendi isteklerine göre sağlık raporu alıp tapu dairesi ya da herhangi bir resmi daireye sunamazlar.

İpotekli ve hacizli bir mülkün satışı mevcut hali ile gerçekleşebilir. Mülkün ederinden fazla borcunun olmamasının dikkate alınması gerekir. Alıcı taşınmazın üzerindeki ipotek-haciz bilgisini biliyor ve kabul ediyorsa satış yapılabilir. Mülkün üzerinde banka ipoteği var ise ilgili bankadan tapu günü tarihli borç kapama bakiyesi ve fek taahhütnamesi çift imzalı olacak şekilde alınmalıdır. Mülkün üzerinde ticari kredi kullanımdan doğan bir ipotek var ise borçlunun bankayla ilgili tüm borçlarına b

İpotek, bir mülkün üzerine borç karşılığı konulan şerh demektir. Mülk sahibinin rızası ve haberi olmadan konulması mümkün değildir. Kişiler bir evraka dayalı olmadan mülkün üzerine ipotek koyamazlar. Genellikle, kişiler iş karşılığı, bankalar kredi karşılığı, müteahhitler ise kat karşılığı yaptıkları yerler için koyarlar. İpotekli bir mülkün satışı alıcı kabul ederse gerçekleşebilir. Haciz, kesinleşmiş bir borca karşı konulan şerhtir. İlgili adliyeden borç ödendikten sonra kalkmaktadır. Alıcını

Hayır satılamaz. Kamu haczi koyan ilgili daire başkanlığından haczin kalktığına dair yazı gönderilmesi gerekir. Bu işlem tüm resmî kurumlarda online sistem ile yapılmaktadır.

Alıcının kredi kullanacağı bankası ile satıcının ipoteği koymuş olan bankası iletişime geçerler. Burada dikkat edilmesi gereken şey alıcının kullanacağı kredi bedeli ile satıcının borcunun arasındaki farktır. Borç alım bedelinden az ise kredi bedeli borçlu bankaya ödenir kalan bedel satıcıya ödenir. Fakat borç bakiyesi alım bedelinden fazla ise aradaki farkın da kredi kullanılan bankaya yatırılarak toplam bakiyenin kapanması gerekmektedir.

Miras yoluyla edinilen mülklerde önce mirasçıların noterden veraset belgesi alması gerekir. Bu belge alındıktan sonra ölen kişin ölüm yılına ait belediyeden emlak beyanı alınır. Bu 2 evrakla birlikte veraset ve harçlar vergi dairesine mirasçıların kimlik fotokopisi ile mirasçılardan herhangi birisinin başvurusu ile vergi ilişik kesme yazısı alınır. Bu yazının alınabilmesi için vergi dairesine harç bedeli ödenmesi gerekmektedir. Bu bedel kalan mülk sayısına göre ya da değerine göre değişkendir.

İntikal işlemi yapıldıktan sonra satış işlemi normal işlemlerdeki evraklar ile başlatılır. Önemli olan mutlaka vergi dairesi ilişik kesme yazısının tapudaki dosyasında bulunmasıdır.

Mülke ait tapunun daire numaralarında karışıklık, kat numaralarında farklılık, blok numaralarında farklılık olması veya kat irtifakı ya da kat mülkiyeti tapusu alındıktan sonra projeye aykırılık durumda kredi çıkmayabilir.

Her iki durumda da maliklerinden birinin LİHKAB'a (Lisanslı Harita Kadastro Bürosu) yapacağı başvuru sonrası binanın projesindeki gerekli düzenlemeler tapu ve belediyede aracılığıyla yapılır. Daire numaralarında hata var ise trampa işlemi de yapılabilir.

Gayrimenkulün satış imzası atıldıktan ve kredi kullandırılan banka tarafından mülkün üzerine ipotek tesisi yapıldıktan sonra ipotek evrakları ve resmi senedin ilgili bankaya iletilmesinin ardından ödeme işlemi gerçekleşir. Kredili satışlarda kredi bedelinin bloke çek ile tahsil edilmemesi durumunda miktarın satıcıya ipotek tesisinden sonra ödenmesi ile ilgili bankadan taahhütname alınması fayda sağlar.

Stopaj, kaynakta kesilen vergiye verilen isimdir. Gerçek kişi tarafından, ticari işletmeye, şirkete, irtibat ofisine, derneğe, vakfa, serbest meslek mensubuna kiraya verilmesi durumunda; gerçek kişinin kira geliri üzerinde doğan verginin bir kısmı kiracı tarafından stopaj olarak gelir idaresine ödenir. Bu durumlarda stopaj vergisi brüt kiranın % 20’si olarak bilinmektedir

Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden sonraki dönem için imzalanması gerekmektedir. Taahhütnamenin kira tarihinden en az bir ay sonra alınması gerekmektedir. Tahliye taahhüdü veren ve buna rağmen evi boşaltmayan kiracılara dava açılabilmesi için taahhüt tarihinden 30 gün önce kiracıya ihtar çekilmiş olması gerekir. Ayrıca tahliye taahhütnamesi noter eşliğinde yapıldığında daha sağlıklı olacaktır ancak bu husus zorunlu değildir.

Süre sınırlaması yoktur. Ancak taşınmaz ticareti yönetmeliğinin son değişikliğine göre sözleşmede süre ibaresi olmalıdır.

Mülk sahibi için emlak vergisi. Kira geliri var ise kira geliri beyanı. Çevre temizlik vergisi. Değer artış kazanç vergisi. Değerli konut vergisi. Gayrimenkul alım satımından elde edilen kâr var ise gelir vergisi.

Gelir vergisi hesaplaması nedir nasıl yapılır? Gayrimenkul alındıktan sonra 5 yıl içerisinden satılıyor ise arada bir kar elde ediliyorsa bundan dolayı çıkan vergiye gelir vergisi denir. Her yıl Maliye Bakanlığı’nın açıkladığı muafiyet bedeli değişiklik gösterir. Mülke vergi çıkıp çıkmayacağını o mülkün öncelikle değer artışını bularak hesaplanmaktadır. Örneğin; 2018 Mayıs ayında 500.000 TL’den alınmış bir mülk 2020 yılı kasım ayında satılıyor. Bu mülkün değer artışını hesaplamak için 2018 yılın

Kat karşılığı olarak verilen mülk alım tarihinden sonra 5 yıl içerisinde yeniden yapılıyor ise ilk gayrimenkul için herhangi bir vergi ödemesi doğmaz. Fakat birden fazla mülk edinilecekse ve kişinin diğer mülkleri satılacaksa artık ticari iş yapıyor anlamı taşır. Bununla ilgili olarak gayrimenkul danışmanının kesinlikle kesin bir hesaplama yapmamasında fayda vardır. Doğrusu müşterinin bir mali müşavirden destek almasıdır. Bu durumlarda hesaplama fatura ya da sözleşme tarihi üzerinden yapılır. Ka

Veraset yoluyla tek gayrimenkul elde edilmiş ise ve 5 yıl içerisinde satış gerçekleşirse gelir vergi doğmaz. Veraset yoluyla birden fazla mülk elde edilmiş ise gelir vergisi doğar.

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark, kat mülkiyetinin iskanlı, kat irtifaklı tapunun ise iskansız olmasıdır. Her ikisi de konut kredisine uygundur. Fakat kat mülkiyetli tapunun gayrimenkul değeri daha yüksektir.

Ticari bir işletmenin ya da ticaret yapan birisinin alması durumda ekspertiz bedelinin %50 si oranında ya da kişinin banka kredibilitesiyle orantılı olarak kredi kullanılmaktadır.

Tapu sonrası yapılan işlemler; fatura taşıma işlemleri için ilgili kuruma gidilmeli ve ikametgâh taşıma işlemleri yapılmalıdır. Belediyeye emlak vergisi bildiriminde bulunulmalıdır. Alıcının belediye emlak vergisini 1 ay içerisinde bildirmesi gerekmektedir.

Yeni mülk sahibi ile kiracı arasında yeni kontrat yapılmalı, yeni tahliye taahhütnamesi hazırlanmalı ve eski mülk sahibine ödenmiş olan depozito yeni mülk sahibine tutanakla beraber teslim edilmelidir.

Bir mülkün satışında tapu harçları belediye rayiç bedelinin altında ödenemez. Satış rakamında farklılık olabilir. Yani belediye rayiç bedeli 1.000.000 TL olan bir mülk 800.000 TL ye satılabilir fakat harçlar 1.000.000 TL üzerinden ödenir. Alıcı kredi kullanıyor ise kredi tutarı belediye rayiç bedelinden fazla ise mutlaka kredi bedeli üzerinden harçlar ödenmelidir. Eğer satıştan kâr elde ediliyorsa gelir vergisi cezalı olarak ödenir. Ayrıca alıcı ve satıcı tapu harçlarını yine cezalı şekilde öder

https://www.hesapkurdu.com/ Hesapkurdu web sitesinden hesaplamalar yapılabilmektedir.

kent rehberi, parsel sorgulama, web tapu, ilan sayfaları vb.

Dark Mode

Sıkça Sorulan Sorular

Gayrimenkul Danışmanı

Remax ABC

İletişim

+905418583434

Ataşehir/İstanbul

hasantopcu@remaxabc.com

Nasıl yardımcı olabilirim?